La Loi LMNP est un dispositif fiscal applicable aux propriétaires d’un bien locatif meublé. Elle permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Elle est accessible à tous les types de biens meublés. Le régime LMNP est donc très intéressant pour les investisseurs immobiliers. Il convient de bien comprendre les tenants et aboutissants de ce dispositif pour en tirer le meilleur parti. Voici ce que vous devez savoir sur la loi LMNP.
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Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut LMNP existe depuis 1949. Il permet d’investir dans l’immobilier locatif sans avoir à s’occuper de la gestion locative. Le propriétaire peut louer son bien meublé et bénéficier d’une fiscalité avantageuse grâce à l’amortissement du bien et des meubles. En outre, le LMNP permet de récupérer la TVA sur l’achat du bien immobilier.
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Le régime fiscal avantageux est abordable pour les biens ayant une recette de 23 000 euros maximum. Ce statut convient notamment aux personnes qui souhaitent diversifier leur patrimoine tout en minimisant les risques de vacances locatifs. De même, le statut permet d’optimiser la rentabilité de leur investissement immobilier.
Quels sont les biens concernés par le statut LMNP ?
Les propriétaires de biens immobiliers loués en résidence de services relèvent principalement du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Les quatre types de résidences de services sont les résidences étudiantes, les EHPADs, les résidences séniores et les résidences d’affaires. Depuis le 31 décembre 2016, il n’est plus possible de louer en résidence de tourisme, sauf si la résidence en question est classée.
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Le propriétaire peut aussi utiliser le bien comme résidence principale du locataire, à titre temporaire ou pour une période de quelques semaines. Il peut s’agir également d’un usage saisonnier, comme les chambres d’hôtes ou les gîtes. Aussi, les biens doivent être en bon état et répondre à certaines normes. Les meubles et équipements nécessaires à la vie quotidienne doivent meubler les logements. Il faut que les éléments de mobilier soient de qualité suffisante. Vous devez louer les biens dans le cadre d’un bail commercial. En outre, les locataires doivent utiliser le bien à titre de résidence principale.
En tant qu’investisseurs, vous pouvez choisir de gérer eux-mêmes leur bien ou de faire appel à un gestionnaire. Les propriétaires peuvent louer en location meublée non professionnelle des biens situés en France ou à l’étranger. Vous pouvez aussi vendre à tout moment les biens acquis dans le cadre de la LMNP. Les héritiers peuvent bénéficier des biens acquis en location meublée non professionnelle. Le statut LMNP permet de se constituer un patrimoine immobilier rentable et pérenne.
Les conditions pour bénéficier du statut LMNP
Le statut LMNP est une solution attractive pour les investisseurs qui souhaitent profiter de revenus locatifs défiscalisés. Cependant, pour bénéficier de cet avantage fiscal, certaines conditions doivent être respectées. Il faut nécessairement acheter un logement meublé ou meubler soi-même le logement. Ensuite, il faut investir dans une résidence neuve de services pour pouvoir récupérer la TVA.
De même, il est impératif d’être lié par un bail commercial à un gestionnaire de résidence. Le revenu des locations ne doit pas dépasser 23 000€ ou 50 % des revenus globaux. En outre, le loueur ne peut pas s’inscrire au registre du commerce et des sociétés en tant que LMP. En somme, pour bénéficier pleinement des avantages du statut LMNP, il est important de respecter ces conditions.
Les avantages fiscaux du statut LMNP
Le statut LMNP est un dispositif fiscal avantageux. En effet, les investisseurs peuvent bénéficier de plusieurs avantages fiscaux en choisissant ce régime d’imposition. Ils sont exonérés de la taxe foncière pendant 30 ans pour les logements classés en résidences de tourisme ou EHPAD. Ils peuvent récupérer la TVA sur le bien acquis neuf, sous certaines conditions.
Les revenus locatifs perçus dans le cadre du statut LMNP sont imposés au titre des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au taux réduit de 11 % jusqu’à un seuil fixé à 70 000 € HT par an. Les déficits générés par l’activité ne rentrent pas dans le plafonnement global des niches fiscales.
Il est possible d’amortir son bien immobilier et ses meubles afin de réduire son imposition sur les revenus locatifs perçus. En cas de revente du bien avant 20 ans après sa date d’acquisition ou la date du premier amortissement déductible ayant été pratiqué sur ledit bien immobilier ou mobilier qui y est affecté, il n’y a pas application immédiate des impôts sur la plus-value réalisée.
Le statut LMNP permet aux investisseurs souhaitant acquérir un appartement meublé destiné à une location saisonnière de profiter d’un régime fiscal allégé tout en bénéficiant des avantages d’un investissement en immobilier locatif.
Les obligations et les formalités à respecter en tant que LMNP
Le statut LMNP comporte aussi des obligations et des formalités à respecter pour les investisseurs. Il est nécessaire de tenir une comptabilité rigoureuse afin de justifier la régularité de l’activité. Vous devez établir des factures conformément aux règles en vigueur.
Les LMNP doivent s’immatriculer au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) ou au Répertoire SIRENE, en fonction du montant annuel des loyers perçus. Si le seuil de 82 800 € HT est dépassé sur 2 années consécutives, l’investisseur doit alors basculer vers un statut professionnel (LMP).
Les investisseurs en LMNP sont soumis à une obligation déclarative annuelle auprès du centre des impôts dont ils dépendent : ils doivent remplir la liasse fiscale n°2031-SD ainsi qu’un imprimé spécifique permettant de calculer le montant amorti chaque année.
Dans le cas où l’investisseur a acheté un bien immobilier neuf, il doit s’engager à louer son bien pendant une durée minimale allant jusqu’à 20 ans selon les dispositifs (Censi-Bouvard, par exemple). En cas de non-respect de cet engagement locatif, l’avantage fiscal accordé peut être remis en cause par les services fiscaux.
Malgré ces exigences administratives contraignantes pour certains, choisir le statut LMNP peut s’avérer être un choix judicieux pour les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier en toute simplicité tout en profitant d’un régime fiscal avantageux.
